Prêts immobiliers pour les particuliers internationaux
Lorsqu'il habite hors de France et projette d'acheter un beau bien immobilier en France, donc à l'étranger pour lui, un investisseur se posera, ou devrait se poser, des questions dans des domaines bien différents. RFP saura le guider dans ses réflexions afin d'élaborer une stratégie globale, car : « acheter un beau bien, c'est bien. Bien acheter, c'est mieux ! ». Ceci au-delà du prêt « par manque de fonds pour pouvoir payer comptant».
Les 4 problématiques de l'investisseur immobilier
Quand il projette d'acheter un bien immobilier, l'acheteur a 4 sujets de préoccupation, qu'il est d'autant plus important de bien traiter que le montant de l'investissement est élevé :
1. Trouver le bien
C'est le métier de l'agent immobilier.
2. A quelles fiscalités l'acheteur sera-t-il soumis (plus-value, fortune IFI, succession-donation) ?
Si ce thème est relativement simple pour les clients « 100% français », cela se complique vite pour les clients étrangers qui sont soumis à la fiscalité française pour non-résidents, la fiscalité de leur pays de résidence fiscale, les conventions fiscales entre les 2 pays et les éventuels traités et accords internationaux et européens. C'est le rôle du conseiller ou avocat fiscaliste.
3. Comment acheter ?
En nom propre (individuellement ou en indivision, en pleine propriété ou démembrement) ou bien via une société (avec quels associés, quelle répartition du capital, quels statuts) ? C'est le rôle du juriste.
4. Comment financer ?
Acheter avec un crédit peut-il présenter un ou plusieurs avantages pour l'investisseur : fiscaux, juridiques, financiers ou autres ? C'est le rôle d'un conseiller financier qui saura répondre à ces questions en tenant compte du contexte particulier des investisseurs étrangers. Ce conseiller existe, c'est RFP.
Les raisons pour lesquelles l'acheteur peut avoir intérêt à acheter avec un crédit
- Car il ne dispose pas de la totalité des fonds nécessaires, bien sûr !
- Si c'est un investissement locatif, il pourra déduire les charges, dont les intérêts d'emprunt, des revenus fonciers.
- Car il sait comment investir ses disponibilités pour qu'elles rapportent plus que le coût du crédit.
- Car il souhaite limiter l'IFI, l'Impôt sur la Fortune Immobilière dont le coût annuel varie de 0,5 à 1,5% de la valeur de l'actif immobilier net, soit par exemple 15.000 € pour un bien de 3 M€, 50.000 € pour un bien de 6 M€ ou 100.000 € pour un bien de 10 M€. Attention, dans le cas d'un prêt in fine, l'administration française appliquera un « amortissement théorique » dépendant de la durée du prêt in fine.
- Car il réside dans un pays où les frais de succession sont bas, voire nuls, et souhaite éviter/limiter d'éventuels frais de succession en France. Par exemple, en ligne directe, le taux sera de 20% entre 16.000 et 552.000 € d'actif successoral, de 30% entre 552.000 et 902.000 €, de 40% entre 902.000 et 1.805.000 €, et 45% au-delà. Une dette au moment du décès sera un passif venant en déduction de la base taxable.
- En achetant un bien immobilier en France, un investisseur résident dans un pays « hors Zone Euro » prendra un double risque : un risque sur l'évolution du prix du bien immobilier, et un autre sur l'évolution de la valeur de l'euro par rapport à sa propre devise de référence. Acheter avec un prêt in fine à 100% en euros permettra d'éviter / limiter ce second type de risque.
- Car il souhaite garder un maximum de liquidités pour son activité professionnelle, pour un autre projet à venir, possible ou planifié, ou pour garder la possibilité de pouvoir saisir une opportunité qui viendrait se présenter.
Chaque investisseur aura souvent plusieurs de ces objectifs, auxquels on pourra répondre de plusieurs façons : avec des solutions juridiques : achat via une société (mais quel type de société?), via un démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit), un choix de régime fiscal (statut de loueur de meublé), etc. Avec une stratégie financière, un financement approprié : quel type de prêt, montant, devise, garanties ? Et souvent une combinaison de plusieurs de ces stratégies. RFP saura aider l'investisseur dans sa réflexion pour faire les arbitrages nécessaires et déterminer la meilleure stratégie.
Tirer partie des différences entre les réglementations bancaires européennes
Même s'il existe aujourd'hui une intégration et une réglementation bancaires européennes, chaque pays a son histoire en matière de crédit, ses habitudes culturelles et ses règles historiques. En ayant des banques partenaires dans différents pays européens, RFP saura utiliser ces différences en choisissant le pays répondant le mieux aux profil et besoins du client.
RFP : leaders du conseil financier pour les investisseurs immobiliers internationaux en France
Nous accompagnons les clients particuliers dans la recherche de financements d'exception.
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Notre mission : vous apporter la solution de financement la plus avantageuse pour votre projet d'investissement en France. Depuis notre création en 2003, nos valeurs sont restées les mêmes.
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Nous analysons d'abord votre situation afin de vous orienter vers la meilleure solution de financement. Notre longue expérience avec les clients internationaux nous a permis de développer une méthodologie d'une très grande efficacité pour résoudre les problématiques les plus complexes.
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